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试论目前我国房地产发展的趋势
[ 责任编辑:admin | 时间:2009-12-23 17:00:34 | 作者: | 来源: | 浏览:4次 ]

试论目前我国房地产发展的趋势

邵立民 博士

黑龙江省行政学院  哈尔滨 150080

内容摘要:中央工作会议提出了未来拉动经济的方案,为实现经济平稳较快发展,仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。本文认为,房地产业是当今重要的支柱产业,不应该过度遏制,应该适当宏观调控,使其健康的发展。

关键词:目前 我国 房地产 发展 趋势

房地产推动经济发展,不言而喻,它是经济发展的重要组成部分。房地产业是当今重要的支柱产业。现在,房地产的发展形势很好。但是却遭来种种非议。什么房价太高了,什么全国85%家庭无能力买房,什么通货膨胀了等等。我们警惕通货膨胀是对的,但是不能把物价逐步调整,逐步适应市场规律的现象看成不是正道的。试问难道改革开放30多年了,有的商品物价还要原地踏步吗?比如粮食、油料涨一些,人们就叫了。那么,你的收入增加了,为什么不叫。我认为房地产总的发展是好的,不能倒退。倒退是没有出路的。经济要发展,社会要前进,物价会在一定的经济水平时稳定的。

今年,中央工作会议提出了未来拉动经济的方案,加大拉动居民消费。会议指出,明年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多,为实现经济平稳较快发展,仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。

我认为,房地产是最好的拉动。人们汽车可以不买,国可以不出,服装、电器、吃喝可以节俭,但是,教育、房子、医疗不可以不花。这是中国人的传统观念。房地产拉动经济,事实胜于雄辩。

1.房地产业发展带动需国民经济中许多部门和行业的发展。 我国建筑成本中70--80%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的钢材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、木材、化工、塑料、玻璃、五金、水泥、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而有‘乘数效应’,拉动其发展。

2.房地产业发展提供各业场所,加快第三产业发展。房地产为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。能为工业、轻工业、商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、通讯业、金融保险业、物业管理业、家庭服务业、房屋中介业等等的发展提供前提和发展场所。加快第三次产业的发展。

3.房地产消费是综合性消费、涉及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费,涉及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分,高级住宅不仅是生存资料,还是享受生活资料、生产资料。

4、房地产业发展加快城镇化的发展。现在形势太好了,房地产业无形中起到了加快城镇化的作用。小城市的往大城市跑,农村富裕户也往中小城市跑,甚至往大城市跑。首先第一的是找工作,买房子。甚至先买房子再找工作,进而要求按城市居民待遇,要求落户、子女升学、高考移民、医疗保障、失业保险、困难补助。何乐而不为哪。房地产业推动了城市化,带动了农业剩余劳动力转移。

买房子的人们对国家可以说是个贡献,消费拉动经济。现在大部分是老百姓买房子。房地产业带动城市化的发展,带动农民进城,带动工业的发展。有些人是为了投资,投资拉动经济不行吗?有些是为了改善自己,利用贷款买房子,使银行业战胜金融危机,发展经济不对吗?农民要进城,城市化要发展,带来了房地产繁荣。为什么有人说房地产能带来经济膨胀?是泡沫经济。我不同意这种观点。美国的房价低吗?发达国家的房价低吗?房价上涨是市场拉动的结果。任志强认为,“:住房价格反映的只是城市,而非农村。所以不能用全国的人均GDP来衡量中国的住房价格。北京西城区的人均GDP三万美元,但其房价仅相当于其它同等收入国家的1/10”。如果我们限制房地产发展,就等于限制经济发展。如果再出现1994年、200320042005年房地产萧条是很危险的。可以说,80%买房子是老百姓,他们把积蓄的钱拿出来,甚至是十几年、几十年的银行存款买房子或者贷款。比如,在三亚、海口、北海、威海、大连、青岛、珠海大部分是北方人。他们拿出积蓄为了在那里修养生息,颐养天年。但是如果房价跌落,血本无归。到那时,大部分买房子的老百姓陷入破产之中,还不起银行的债。就会出现真的金融危机、次贷危机。诚然,有少部分人买不起房,这是经济转型期出现的正常现象。国家可以建设廉租房或廉住房。但是,可别出现开着奔驰买廉住房。现在很多人怨声连天,不知道为什么。有些人甚至想在北京、上海、广州、深圳、等知名大城市买廉价房,可能吗?

现在不是大部分人无房子住,而是改善、攀高、进大中城市。因为关系到落户、就业、福利、子女上学、高考移民、享受、养老,房价再高也要买,也敢买。当然也有利用商品房炒作的,既然叫商品房,为什么不能进入市场竞争,随行就市。据说外地到北京买房子多。因为你不限制人家买,你没说过外地人不能买,而且欢迎人家来。甚至要取消户口,欢迎农民进城来。那么,房子炒起来是正常现象。而且,地方财政收入了,工人有工作了,农民工有工作了,经济拉动了,甚至推动了工业化、城市化,推动了劳动力转移。我在南方一个大城市遇到不少东北人,他们都在当地打工,有的当出租车司机,有的开饭店,有的当杂工,甚至捡垃圾。他们都是6—7年前来的,当时房子便宜,有的仅500-600元一平米,手中有3--4万元,就可以买到50平米的房子。在当地住下来,娶妻生子。那么,你给不给人家户口,优惠条件。有的人还不要户口,因为,当地有几十亩地,租出去加上农业补贴一年能得1万多元。据报道,在深圳捡垃圾的都买了房子,北海蹬三轮的买了两套住房。

现在,有个奇怪的现象,本来是我们这些专家提出的城市化运动,农业剩余劳动力转移工程,欢迎农民剩余劳动力进城。并且,也可以看到,房地产业推动城市化,带动了农业剩余劳动力转移,带动了水泥、钢材、等生产资料发展,甚至带动了农村的发展,带动了经济的发展,战胜了金融危机。据悉小小的北海市2008GDP313.8多亿元,增速排广西第二。海南三亚GDP1995年的1858亿元增加 2008144.31亿元,海口2008GDP443亿元,房地产投资由1987年至2008年,累计完成投资521亿元,房地产业投资年均增速超过17.1%。。购房者来自五大洲的17个国家,及的各省、市、区,以及港台地区。怎么现在又要收口了哪。有人说会出现通货膨胀,有的人说会出现新的危机。我不同意这样的观点。我们有些专家总是左一下右一下,摇摆不定。我国改革开放已经30多年了,工资有地方涨了60多倍,收入大大增加了。有的青年人刚参加工作就挣2000多元,分到好的单位更多。有些单位还提供单身宿舍。然而,有些生产资料和生活资料长的很少,如粮食仅仅涨了10多倍,房价仅仅涨了10多倍,房价由于在福利分房的影响下,总认为不花钱或少花钱才好,甚至那些大管子、大腕也这么想。现在不是没房子的人多,而是一个大规模的城市化和农村剩余劳动力转移运动。农村的富裕户和打工者要到城市来,小城市的居民要到大城市来,怎么办,只有依靠政府和市场的正确调控,它才能健康稳步的发展。

现在房价涨得厉害吗?我认为,随着经济的发展,人们的生活水平提高。房子价格还要涨。从北京作为国际大都市来说,对国内外开放,房子谁买都行。外国人也从几万公里远而来买房,全国各地的富裕户、大学生、打工者都来了。而且,教育、医疗、保险一视同仁,尤其是对外地人和农民工子女上学的安排,都为房子的买卖顺利进行打下了基础。现在,北京每平米突破1万元了,有些地点达到了3—4万元。于是国人大声疾呼:没有容身的安乐窝了!那么,政府调查过没有,北京有多少人在露天睡觉?如果没睡露天地,那么旧房子就等于新房子。全国统计城镇居民平均28平米,不包括北京吗?至于说外来人口住的是紧些,可是总不能来北京就能挣一套房子。中国社科院最新发布了《2010年经济蓝皮书》表示,目前房价收入比超出合理承受范围,全国85%家庭无能力买房。这个提法有些太渲染太过分吧。按北京2008年城镇居民人均可支配收入为24725元,三口之家共计7万元可支配收入。蓝皮书说,如果一般来说,住房价格与城市居民家庭年收入之比应该在3-6倍的范围,6-7倍以上居民购房就已非常困难。我不同意这个说法。不知道怎么计算的,买什么样的房子,在哪里买没说清楚。如果在美国买100平米也大概需要100—200万美元,在黑龙江省黑河市,3年准能买上。在北京市昌平、顺义或者平谷、怀柔区、密云县房价就相对便宜了。首付10万,6年准能还上。另外,作为这么有名的科研机构不能张嘴就来吧,那么房改以来的80%房子谁买了,不是大部分居民吗?

而且有的专家甚至专家组分析,“据2008年全国不同收入阶层房价收入比示意图显示,包括中等收入居民在内的中低收入居民要占全体居民的60%,这些居民没有购买住宅的能力。这个专家组指出,如果再加上每年需要向城镇转移的农民人口,的确有超八成的家庭没有购买住宅的能力。”全国85%家庭无能力买房?我不相信,不用多分析了。任志强曾说,“中国的城镇实行了约五十年的住房实物分配,并以房改购房的方式变成了住房私有资产。这些住房存量高达50%以上,另有约25%的商品房,和原有11%左右的存量私房,以及城市化过程中部分居民拆迁安置房的获得,使城镇的住房私有化率超过了85%,远大于美国并居世界第一”。我也说过,首先,房改以前凡是机关学校、国有事业单位、国有企业单位的职工都可以分到房子,可以达到80%。第二、现在按照动迁条例规定对于以前原有旧住房的货币安排或置换新的住房,房子对等安排甚至超过面积。如果遇到了钉子户,更超过原有面积的几倍多。第三、剩下的个体工商户、企业家、大老板更不用说。至于说向城里转移的农民,可以说不是所有农民,必须有一定经济基础的,他们是富裕农民。否则,他们不仅也住不起,也生活不起到,到那时也是城市贫民。至于说富裕农民现在也不少,尤其是打工多年的农民也住上了房子。现在的农民生活好过了,一般大约有三条路:一是在家种地的路,国家每亩地补助40元,南方有的补助100元,加上收成每亩地400多元,南方更多,老老实实种地,因为家中有房子,他们不会在城里买房子;二是在外谋业的,有的在外开饭店的,开修理铺的,开加工厂的,已经挣足了钱,买房不成问题;三是在外打工的,一方面挣钱养活孩子老婆,一方面家中有地,如东北有的家中甚至有30-40公顷地,国家给补助钱达到几万多,而且又出租得到十几万。这些人买房子不成问题,他们买房子为子女上学脱离农村,有的买了房子也不落户口,因为农村有土地。有的没有户口也能在城里住,因为城里人已经把农民工看作市民。他们希望如果城乡都有户口更好,即挣土地的钱,又挣工资,可谓旱涝保收。现在不是有许多专家鼓吹取消户口吗?看看他们如何处理这个问题。

我同意这样的观点:"现在有很多家庭买不起房,但也有很多家庭有很多套房,绝大多数是买的起的,只是看在什么地方买,很多人都想往大城市挤,因为这里交通便利,生活设施齐全,教育环境一流,当然这里就存在需求",而且我补充:1、不是买不起,是你的预期需求高,比如,中小县城房价在1500--2000一平米,你先住50平米行不行,总共才7--10万元。一般平均工资在2000左右,夫妻2人积蓄5--8年就可以。2、现在据统计局统计:全国城镇居民人均住房28平米,不知道包不包括你们那里。这可以说是中上等水平。3、有些人攀大腕,攀高枝,非要在北京买几百平米,那就需要几百万就不奇怪了。4、真正豪华商品房不是廉租房,不是所有人买得起的。它和车子、出国游、留学是并列的。5、我分析80%以上的工作的人都有房子:①原有的机关、事业、国企单位都分房子,他们的后代就是当今毕业的大学生,或者说70后、80后;②后来房产改革,在从事个体、商业外资工作的人都买了房子,当时房子便宜;③后来经商的、演戏的、做买卖的更能买起房子,不仅一套。他可以往外出租多套;④现在国家政策好,可以贷款买房子。你说房奴也好,你说超前消费也罢。反正可以贷款,如买50米房子,就按大城市价格1万元1米,50万元,你可以交20%10万元,其余可以分10--20年还完,每年每月还2000元,夫妻2人不能算太难了吧。如果在中小城市也就10万元;⑤现在一家庭只有一个孩子,多则2个孩子。就算农村,也都富裕了,而且农村自己家也有房子。现在的年轻人的父母都在50--60岁,不能说家里没房子。有的年轻人结婚,男女双方老人都有1--2套房子,他们的房子未来都给谁?可以预测,未来房子不会紧张,反而剩余。⑥城市人均28平米在目前来说还算少吗?⑦暂时没房子的可以租房,积累资金,一个月在一般中大城市租金500--1000左右(豪华除外),可以在未来买房。我一直认为,商品房、车子、出国游、留学是经济发展的稳定器,调节器,不可能非常便宜。试想大城市房价如果象房改初期的价格800元左右1平米,那么根据现在工资就能让全国房子全卖光。⑧况且买房子又关系到户口、上学、福利、保险一系列问题;⑨现在又大搞城市化,城乡一体化,富裕农民进城;且小城市人往大城市进;⑩户口又要取消,农民富裕了,进城不买房子吗?中国13亿人口,8亿在农村,当然、如果农村富裕劳动力转移2亿人进城,那就是需要56亿平方米的房子。但是城镇化,劳动力转移需要一步一步来,我说过,农村富余劳动力转移是一个持久的过程。不能108年完成。

据统计,2008年广州市城镇单位在岗职工年平均工资为45365元,人均可支配收入城市居民人均可支配收入 25317元。 2008年在调查了北京市13.8万个法人单位,包括企业、事业、机关和社会团体等组织机构后,北京市统计局发布了2008年全市职工平均工资指标:44715元。其中,证券业部分职工年平均工资超过百万元,但也有不到5万元的。另外,为企业融资服务的其他金融业,银行业,水上运输业,航空运输业,保险业,烟草制品业和广播、电视、电影和音像业等行业职工年平均工资超过10万元,电信和其他信息传输服务业,计算机服务业,软件业,专业技术服务业等行业在8万元到10万元之间。2008年度全市职工平均工资为39502元,可支配收入达24725元。上海市2008年城市居民人均可支配收入为26690元。全国2008年:城镇居民人均可支配收入达到8065元。大家算一算能不能买得起房子。况且国家又放开房子贷款,10多年还贷行不行。

有的人说,买房子的人自己不住出租。出租有什么不可以?也是一种职业吗。有些人家有些闲钱投资房产业不是一很好的投资吗?而且投资房地产也有很大的风险。那么些巨款,一旦投入遇到风险,也可能血本无归。现在,房地产营业税为5.5%,加上契税1—3%,(一般是3%),再加上个人所得税1%,再加上评估费、保险费、受理费等,可能达到了10%。这样的税收还少吗?且不说买房子为了自己居住,就是再卖,能获到多少利润?现在,全国的个体工商户的税取消了,个体工商户税一般是5%,买房子还应该比个体税多吗?大家知道,饭店的利润是50%--100%,甚至是200%,而税收一般是15%。比较一下,买卖房子为什么如此限制和加税收,有利于房地产发展吗?房地产是一个产业,商品房历来是商品,不是计划分配品。既然是市场经济,为什么不按经济规律办事?

当然,必须看到,有些房地产商借此机会涨价,甚至是获取暴利。你就是给他零地价也不行,照样涨价。因为,市场有需求。我们可以用税收治理暴利,建立整治暴利税种。近日,据英国《金融时报》报道:英国政府计划对银行家的奖金开征一项暴利税的报道,该国银行业进行了愤怒的反驳,称这种提议是一种惩罚性措施。我们不妨强征暴利税,用于限制一下房子价格过头的暴涨。政府有关部门应该要求每个房地产商申报本公司经营的房子价格、利润。对于暴利应该给予暴税治理。现在,政府有关部门对房地产失控,造成房地产价格过高。

现在住房公积金金进入职工工资,是个好办法。由职工个人融资到市场购房消费,政府不再福利实物分房。现在的房改也正是这样在改,一方面给职工住房补贴和住房公积金,另一方面实施职工货币购房。但在具体的改革实践中不对称不协调,职工货币购房是马上要将钱拿出来,而政府给职工的工资补贴是雷声大、雨点小,我 建议应该马上拿出来。

另外,如果政府下决心不让外地人买房子,可以采取以下措施:1、只有本地户口才能买房子;2、一户只允许买人均不超过30平米甚至最多不超过两套房子;3、买房子也不给落户口,尤其是特大城市;4、银行按揭首付50%,并且只能贷款最多不超过两套住房,且十年之内还上。这几招准行。当然,这和目前的形势来说是行不通的。然而,不能靠再加大税收了,房子契税一般是1—3%,营业税5.5%,所得税1%,还有评估费、保险费、物业费、开户费等够多了。因为大部分老百姓承受不起。如果房地产也经过持续大幅度下跌,对国民经济的不利影响必将显现出来:企业、个人融资步伐放缓,居民财产性收入大幅度缩水影响了消费,社会不稳定因素也在增加。因此,经济政策调整,必须要有利于房地产市场的稳定健康发展,这才是中国房市乃至中国经济发展的未来希望。

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